Sisällysluettelo:
Useimmat asunnon omistajat olettavat, että markkinoilta sulkeminen on lopullinen, kun koti myydään julkisella huutokaupalla. Joissakin tapauksissa sulkeminen ei ole lopullinen kuukausille tai jopa vuodelle. Tietyt valtiot myöntävät asunnon omistajille lunastusoikeuden. Lunastusoikeudet mahdollistavat asunnon omistajien palauttamisen kotiin maksamalla koko lainan saldo ja siihen liittyvät maksut tietyn ajan kuluessa.
Sulkemissäännöt
Jokaisella valtiolla on omat ainutlaatuiset sulkemissääntönsä. Lainsäädännössä määritetään, toteutetaanko foreclosures oikeudellisesti vai ei-oikeudellisesti. Jotkut valtiot voivat käyttää kumpaakin menetelmää, kun taas toiset sallivat vain yhden tai toisen. Esimerkiksi Florida, Illinois ja Indiana ovat valtioita, jotka vaativat lainanantajan sulkemista tuomioistuimen kautta. Oikeudellisessa sulkemisessa lainanantaja esittää oikeudenkäynnin asunnon omistajalle saadakseen luvan sulkea kotiin. Muutama ei-oikeudellinen sulkemisvaltio on Idaho, Massachusetts ja North Carolina. Asuntolainan myyntilauseke antaa lainanantajille mahdollisuuden myydä kotiin oletusarvoisesti. Sulkemista koskevat säädökset määräävät, miten menettely toteutetaan ja kuinka kauan prosessi kestää. Koti voidaan sulkea pois vain 30 päivässä tai prosessi voi kestää yli vuoden, riippuen valtiosta. Valtion lainsäädännössä myönnetään tai kielletään myös lainanantajalle oikeus harjoittaa puutteellisuutta koskevaa tuomiota asunnon lainan ja myyntihinnan välisestä erosta.
Kotimyynti
Foreclosures myydään julkisten huutokauppojen kautta. Kun omistus on siirretty toiselle osapuolelle, sinun on vapautettava koti. Vaikka koti ei myydä huutokaupassa, lainanantaja palauttaa omistusoikeuden omaisuuteen ja pakotetaan liikkumaan. Jos lunastusjaksoa ei ole, sinun on poistuttava välittömästi. Jos et siirry, uusi omistaja joutuu häätämään teidät jättämällä häätilmoituksen tuomioistuimeen. Jos sinulla on lunastusoikeus, voit pysyä kotona, kunnes lunastusaika päättyy.
Lunastusoikeus
Lunastusoikeus antaa asunnon omistajille lisää aikaa yrittää pelastaa kotinsa. Lunastusjakson pituus vaihtelee valtion mukaan. Joissakin valtioissa lunastusoikeuksia tarjotaan vain, kun koti on suljettu tuomioistuimen kautta. Jos aiot lunastaa kotiin, sinun on maksettava lainan, tuomioistuimen ja oikeudenkäyntikulut, erääntyneet verot ja vakuutukset sekä muut asiaan liittyvät kiinnitysvelat ennen lunastusajan päättymistä. Myynti mitätöidään maksun yhteydessä. Asunnonomistajat, jotka eivät pysty maksamaan, voivat jäädä kotiin lunastusjakson viimeiseen päivään saakka.
Markkinoille sulkemisen viivästyminen
Asunnonomistajat voivat viivästyttää tai ehkäistä sulkemista jättämällä konkurssin. Kun konkurssihakemus on jätetty, automaattinen oleskelu annetaan keräämisen lopettamiseksi. Markkinoille sulkeminen lykätään, kunnes konkurssi on saatettu päätökseen, mikä kestää yleensä useita kuukausia. Luku 7 konkurssi purkaa velkaa, jos et pysty maksamaan ja täyttämään tulon kriteerit. Luku 13 konkurssi asettaa asunnon omistajille strukturoidun maksusuunnitelman kolme tai viisi vuotta ennen eräiden velkojen purkamista. Koti voidaan pitää luvun 13 mukaisesti, jos jatkat kiinnitysmaksuasi. Konkurssilla on vakavia luotto-seurauksia. Ota yhteyttä HUD: n hyväksymään sulkemista ehkäisevään neuvonantajaan keskustelemaan konkurssi- ja muista mahdollisista vaihtoehdoista.