Miten ostat suljetun kodin tai huutokaupatun omaisuuden

Kun asunnonomistaja ei pysty suorittamaan ajoissa asuntolainan maksuja, kiinnitysluotonantaja - tyypillisesti pankki - voi sulkea kiinteistön. Sulkeminen on oikeudellinen prosessi, jossa asunnon omistaja menettää omistuksensa kotiin ja lainanantaja saa kiinteistön tai rahamäärän myymästä omaisuutta. Luotonantajien on julkisesti ilmoitettava, kun ne aloittavat markkinoilta sulkemisen, mikä on tietoja, joita voit käyttää, jos haluat ostaa kiinteistön. Voit ostaa suljetun kodin ennen huutokauppaa, sen aikana tai sen jälkeen.

Valmistautuminen ostamaan

Sinun täytyy tehdä tiettyjä valmisteluja, jos haluat ostaa suljettua omaisuutta, mukaan lukien:

1. Käytettävissä olevien ominaisuuksien tunnistaminen: Voit tarkistaa online-monipalvelupalvelun tai MLS: n etukäteismyynnin alkuvaiheessa oleville koteille, jotka ovat huutokaupattavia asuntoja tai koti myytäväksi suoraan lainanantajalta. MLS: ssä on hakumahdollisuuksia, joiden avulla voit määrittää ominaisuuksien tilan, sijainnin, tyypin ja hintaluokan sulkemiseen.

2. Rahoituksen järjestäminen: Sinun on varmistettava käteisvarojen hankkiminen suljetun omaisuuden ostamiseksi. Huutokaupat ovat aina käteistä.

3. Yhteydenotto asianomaisiin osapuoliin: Tämä voi olla lainanantaja, omistaja tai omistajan edustaja. Tee järjestelyjä, jotka tarkoittavat sinua kiinnostavia kohteita.

Ennen sulkemista koskevien ominaisuuksien ostaminen

Normaalisti sulkemisen ja huutokaupan välillä kuluu useita kuukausia. Ennen sulkemista välivaiheen aikana voit ostaa kotiin tekemällä tarjouksen omistajalle. Jos tarjoamasi summa on pienempi kuin jäljellä oleva asuntolaina, tapahtumaa kutsutaan nimellä a lyhyt myynti lainanantajan on hyväksyttävä. Lyhyen myynnin kohteet myydään yleensä "sellaisenaan", mikä tarkoittaa sitä, että otat taloudellisen vastuun kaikista korjauksista, joita omaisuus vaatii. Sen lisäksi, että lainanantajan lupa lyhytmyyntiin on hankittu, ennaltahuutokaupan ostaminen on samanlainen kuin tavallinen kotimyyntiprosessi.

Ostaminen huutokaupassa

Kun sulkemismenettely on päättynyt, koti toimitetaan huutokaupalle, yleensä paikallisen virkamiehen, kuten läänin sheriffin, toimesta. Luotonantaja asettaa yleensä a varata määrä - vähimmäismäärä, jonka se hyväksyy omaisuudelle. Kun ostat suljetun talon huutokaupassa, sinun pitäisi:

1. Ymmärrä tarjousprosessi, jota käytät omassa valtiossasi. Joissakin valtioissa vaaditaan, että saat koko summan käteisellä tai kassan tarkistuksessa, kun taas toiset vaativat vain pienen talletuksen käteisellä, joka voi olla korvaamaton. Tutki oman valtion sulkemista koskevia lakeja ja noudata huutokauppaa tai kahta, jotta olet tyytyväinen prosessiin.

2. Tarkista maakohtaiset tiedot ominaisuuksista, jotka kiinnostavat sinua löytämään mahdolliset tarjoukset. Voit selvittää kiinteistön arvioidun arvon ja kaikki asuntolainat, panttioikeudet tai takaisinmaksut. Saatat olla vastuussa joidenkin tai kaikkien velkakirjojen maksamisesta, jos tarjouksesi voittaa.

3. Vahvista huutokaupan päivämäärä omaisuudenhoitajan kanssa haluamallesi omaisuudelle, koska nämä päivämäärät voivat muuttua eri syistä. Voit joutua rekisteröitymään huutokaupassa voidaksesi tehdä tarjouksen.

4. Määritä hintarajasi, erityisesti valtioissa, joissa sinun on saatava koko summa käteisellä. Tutkimuksenne pitäisi ilmoittaa rajoituksestasi, ja tämän pitäisi suojata sinua pyyhkäisemättömältä tarjouskilpailun jännityksestä, joka alentaa tai poistaa sopimuksen. RealtyTrac, MLS-listayhtiö, suosittelee, että asetat hintarajan 80 prosenttiin kiinteistön markkina-arvosta, mukaan lukien panttioikeudet ja tarvittavat korjaustyöt.

5. Jos olet uusi hinnoittelussa, ota vihjeitä kokeneilta tarjoajilta, mutta älä pelkää niitä. Pysy hintatarjouksellesi.

6. Jos tarjouksesi voittaa, huutokaupanpitäjä toimittaa sinulle todentavat asiakirjat. Vahvista omistusoikeus. Jotkut valtiot sallivat välittömän hallussapidon, kun taas toiset saattavat vaatia päiviä tai viikkoja. Selvitä, oletko vastuussa siitä, että sheriffi nostaa nykyiset matkustajat.

Kun huutokauppa epäonnistuu

Jos kotihinta ei täytä lainanantajan varantovelvoitetta, pankista tulee kodin omistaja, joka on nyt luokiteltu kiinteistöomistukseksi tai REO-omaisuudeksi. Pankki voi vuokrata huutokauppakamarin ja laittaa kiinteistön jälleen huutokauppaan, ja online-tarjoukset voidaan hyväksyä. Voit tarkastaa kiinteistön ennen huutokauppaa, jotta voit määrittää hintarajan. Sinun on rekisteröidyttävä tarjoukseksi REO-huutokaupassa ja annettava talletuksen määrä - tavallisesti 5–10 prosenttia - heti, jos tarjouksesi voittaa, vaikka saatat elää tilassa, joka vaatii täyden maksun kerralla. Huomaa, että omaisuus myydään "kuten on", ja saatat joutua poistamaan yhteistyöhön osallistumattomat asukkaat. Vaihtoehtoisesti pankki saattaa saattaa REO: n kotiin myyntiin tavanomaisena kiinteistönvälittäjänä kiinteistönvälittäjän kautta.