Miten lasketaan vuokratun kiinteistön myynnin mukautetut perusteet

Aina kun hankit omaisuutta, kuten asuin-, vuokra- tai sijoituskiinteistöjä, sinulla on hankintaan liittyvä kustannusperuste. Jos ostat tai rakennat 200 000 dollaria vuokra-asuntoa, kustannusperusteesi on 200 000 dollaria. Jos myöhemmin uudistatte kiinteistön 10 000 dollaria, uusi perusta on 200 000 dollarin alkuperäinen perusta ja summa, jonka käytät kiinteistön muuntamiseen, jolloin saat mukautetun 210 000 dollarin perustan. Esimerkistä on selvää, että lisäykset tai pääoman parannukset lisäävät vuokrakiinteistön perustaa, kun taas poistot ja onnettomuustappiot vähentävät sen perustaa. Korjattu perusta lasketaan ottamalla huomioon kaikki kiinteistön alkuperäisen korotuksen ja vähenemisen. Vuokra-omaisuuden mukautetun perustan määrittäminen on tärkeää, koska sinun tarvitsee sitä laskea myyntivoiton tai -tappion, joka puolestaan ​​vaikuttaa verotettavaan tuloon.

Määritä kiinteistön mukautettu peruste, jotta voit laskea myyntivoiton tai -tappion.

vaihe

Määritä vuokra-omaisuuden alkuperäinen perusta. Jos ostit tai rakensit kiinteistön, perusta on hankintahinta tai rakennuskustannukset. Jos olet hankkinut kiinteistön lahjaksi tai perinnöksi, perusta tulee olemaan käypä markkina-arvo hankinta-ajankohtana tai kiinteistön mukautettu peruste sen henkilön käsissä, jolta olet hankkinut sen. Oletetaan, että ostit kiinteistön 500 000 dollarin arvosta - alkuperäinen omaisuusperuste on ostohinta.

vaihe

Määritä kiinteistöön tehdyt lisäykset tai pääoman parannukset. Tämä kasvattaa omaisuuttasi kiinteistön parantamiseen tai muuntamiseen käytetyn summan perusteella. Oletetaan, että käytät 30 000 dollaria keskuslämmitysjärjestelmän päivittämiseen. Kun tämä lisäys otetaan huomioon, mukautettu perusi on nyt 530 000 dollaria (alkuperäinen 500 000 dollaria, lisättynä 30 000 dollaria).

vaihe

Laske kiinteistön myyntikustannukset. Myyntikustannukset lisäävät kiinteistön perustaa ja sisältävät kaikki kustannukset, jotka aiheutuvat hyödykkeen myynnistä myynnissä, kuten kiinteistöagentteille, asianajajille ja kirjanpitäjille maksetut palkkiot ja palkkiot sekä mainoskulut ja muut siihen liittyvät kustannukset. Jos kumulatiiviset myyntikustannukset ovat 10 000 dollaria, korjattu perusta nousee 540 000 dollariin (530 000 dollaria vanhaa mukautettua perustaa ja 10 000 dollarin myyntihinta).

vaihe

Laske kiinteistön kumulatiiviset poistot - tämä vähentää oikaistua perustaa. Oletetaan, että olet pitänyt omaisuutta viiden vuoden ajan. Mukautettuasi alennusta alennetaan 100 000 dollarilla (20 000 dollarin poistot vuodessa kerrottuna viidellä vuodella). Ottaen huomioon kiinteistön kumulatiiviset poistot, oikaistu perusta on 440 000 dollaria (540 000 dollaria vanhaa mukautettua perustaa vähennettynä 100 000 dollarin kumulatiivisella poistoilla).

vaihe

Määritä kumulatiivinen poistot lisäyksistä tai pääoman parannuksista. Jos olet poistanut keskuslämmitysjärjestelmän vaiheesta 2 1500 dollaria vuodessa kahdeksi vuodeksi, lisäysten tai pääoman parannusten kumulatiiviset poistot ovat 3 000 dollaria (1500 dollarin poistot vuosittain kerrottuna kahdella vuodella). Tämä vähentää perustasi ja antaa sinulle oikaisun, joka on 437 000 dollaria (vanha 440 000 dollaria, josta on vähennetty 3000 dollaria kumulatiivisia poistoja).

vaihe

Laske voitto vuokra-omaisuuden myynnistä. Jos myyt kiinteistön 600 000 dollaria, voitto on 163 000 dollaria (600 000 dollarin määrä realisoituna vähennettynä 437 000 dollarilla). Huomaa, että korkeampi korjattu periaate antaa pienemmän myyntivoiton, joka voi olla hyödyllistä veronmaksajille.