Velan tuotto-suhde

Tuotto on toinen termi paluulle. Esimerkiksi joukkovelkakirjalainan tuotto on nimellis- tai kuponkikorko jaettuna kauppahinnalla. Kaupallisissa kiinteistösijoituksissa velan tuotto on lainan luontaisen riskin mittari ja se on korvannut aikaisemman lainan arvoa.

Lainan ja arvon välinen suhde

Aiemmin lainanantajat laskivat määrän, jonka he olivat valmiita lainattamaan prosentteina kiinteistön arvosta. Ennen vuotta 2000 tyypillinen laina-arvo-suhde oli 70 prosenttia, joten 1 miljoonan dollarin arvoinen kiinteistö voisi saada jopa 700 000 dollarin lainan. Vuosina 2003–2007 hyviä kaupallisia kiinteistösijoituksia etsivien joukkovelkakirjojen sijoittajien kilpailu nosti luoton ja arvon suhdelukua jopa 82 prosenttia ja kiinteistöjen hinnat nousivat merkittävästi. Kun omaisuuden arvo alkoi laskea, lainansaajat olivat velkaa enemmän kuin niiden ominaisuudet olivat, ja tilanne tunnetaan negatiivisena pääomana.

Toiminnan nettotulos

Kaupallisen kiinteistön nettotuotot ovat kiinteistöiltä vuosittain saadut bruttotulot miinus toimintakulut. Bruttotuotto sisältää kaikki kiinteistön tuotot, kuten vuokratuotot, pysäköintimaksut ja myyntiautomaattien tulot. Liikekulut eivät sisällä kiinteistöjen hankintamenoja tai korkoja, mutta ne kattavat esimerkiksi vakuutukset, korjaukset, kunnossapito ja apuohjelmat. Kiinteistön NOI vastaa liiketoiminnan nettotulosta ja on tärkeä tekijä keskeisissä sijoitussuhteissa.

Velanhoitopalvelujen kattavuussuhde

Velkaantumisaste kattaa sen, missä määrin kiinteistön tulot kattavat sen toimintakulut ja asuntolainamaksut. Voit laskea sen jakamalla nettotuotot vuoden kiinnitysmaksuihin. Yhden tuloksen tulos on tauko, ja useimmat luotonantajat pyytävät kaupallisten lainojen vähimmäisvelkaantumisastetta 1,1 ja jopa 1,3. Käytännössä tämä tarkoittaa, että jos kiinteistön kokonaiskustannukset ovat 300 000 dollaria vuodessa, NOI: n on oltava vähintään 330 000 dollaria ja mieluiten 390 000 dollaria.

Velan tuotto-suhde

Velkaantumisaste ja velanhoitokannan kattavuus on tullut tärkeimmiksi tekijöiksi, joita kaupalliset asuntoluotonantajat harkitsevat, kun ne päättävät, sijoittavatko ne kiinteistöön. Velkaantumisaste osoittaa NOI: n prosentteina lainan kokonaismäärästä, joten 10 miljoonan dollarin laina ja 1 miljoonan dollarin suuruinen nettovelka tuottavat 10 miljoonan velan tuottosuhteen jaettuna miljoonalla eli 10 prosentilla. Mitä korkeampi velkaantumisaste on, sitä houkuttelevampi sijoitus lainanantajalle. Useimmat asuntoluottopalvelun tarjoajat asettivat 10 prosentin vähimmäisvelkasuhteen, mutta jotkut vaativat 11 tai 12 prosentin vaihtelua epävakailla markkinoilla.