Mikä on kiinnitysvakuutusmaksu?

Federal Housing Administration ei saa lainoja eikä osta niitä kuten Fannie Mae ja Freddie Mac. Sen sijaan FHA vakuuttaa asuntolainat, mikä tarkoittaa, että FHA maksaa pankin tappiot takaisin, jos laina tulee maksukyvyttömäksi - aivan kuten autovakuutusyhtiö maksaa vaatimuksenne törmäyksessä. Tietenkin rahan on oltava peräisin jostain. Mahdollisten tappioidensa rahoittamiseksi FHA pyytää lainanottajia maksamaan kahdenlaisia ​​kiinnitysvakuutusmaksuja: etukäteen saatava vähimmäistuontihinta laskettiin lainaan loppu- ja kuukausittaisen MIP-maksun yhteydessä, joka maksetaan kuukausittaisen kiinnitysmaksun rinnalla.

MIP on asuntoluottovakuutus, joka koskee FHA-vakuutettuja lainoja. Luotto: doockie / iStock / Getty Images

Vakuutus lainanottajan vastaisesti

Toisin kuin tavanomaiset kiinnitykset, FHA-vakuutetut lainat vaativat vain 3,5 prosentin suuruisen ennakkomaksun. Tämä tekee FHA: sta lainoja riskialttiiksi. Jos kotitalouksien hinnat laskevat jopa hieman, myyntitulot eivät välttämättä riitä kattamaan lainan kustannuksia, jos pankki joutuu sulkemaan. Tappioiden kattamiseksi FHA kerää jokaiselta lainanottajalta MIP: itä ja maksaa ne käteisrahaan, joka tunnetaan keskinäisenä asuntoluottovakuutuksena. FHA käyttää MMI-rahastoa maksamaan lainanantajan tappiot, jos olet laiminlyönyt lainan. Ilman tätä rahaa FHA ei pystyisi vakuuttamaan lainoja, joiden maksut ovat alhaiset.

Kaikki maksavat

MIP on pakollinen kaikissa FHA-lainoissa riippumatta siitä, kuinka paljon lainanottaja laskee. Lainanottajat, joilla on suuremmat maksut, maksavat vähimmäistuontihinnan lyhyemmäksi ajaksi. Joten, jos olet laskenut alle 10 prosenttia, kuten useimmat FHA: n lainanottajat tekevät, sinun on maksettava MIP koko laina-ajan. Jos lasket 10 prosenttia tai enemmän, maksat MIP: n 11 vuodeksi tai laina-ajan loppuun asti sen mukaan, kumpi tapahtuu ensin.

Ennakkomaksu MIP maksetaan sulkemisen yhteydessä

Kaikki FHA: n lainanottajat maksavat etukäteen MIP: n tai UFMIP: n. Korko on 1,75 prosenttia lainan määrästä riippumatta lainan voimassaoloaikasta tai ennakkomaksun suuruudesta. Jos siis lainat 200 000 dollaria, etukäteen saatava MIP olisi 3500 dollaria riippumatta siitä, onko sinulla 15- tai 30-vuotinen laina. FHA lisää automaattisesti maksun lainan saldoon sulkemalla - sinun ei tarvitse maksaa käteistä. UFMIP on kertaluonteinen maksu. Kun maksat sen, sinua ei pyydetä jälleen rahasta.

Vuotuinen MIP-maksu kuukausittain

Vuotuinen vähimmäistuontihinta on monimutkaisempi, koska hinnat vaihtelevat asuntolaina-ajan ja maksun suuruuden mukaan. Lisäksi FHA muuttaa vuotuisia vähimmäistuontihintoja suhteellisen usein, joten vuonna 2010 peräisin olevalla lainalla on eri hinnat kuin vuoden 2015 lainalla. Julkistamisen aikaan 30 vuoden laina, jonka vähimmäismaksu on 3,5 prosenttia, on vuosittain maksettava MIP-maksu 0,85 prosenttia lainan määrästä. Lainanottajilla, joiden kiinnitys on 15 vuotta, on 0,45 prosentista 0,95 prosenttiin. Huolimatta siitä, että sitä kutsutaan vuosittaiseksi vähimmäistuontihinnaksi, maksat palkkion 12 kuukaudessa, jotka sisältyvät kuukausittaiseen kiinnitysmaksuun.

MIP: n peruuttaminen vanhemmista lainoista

Jos laina on suljettu ennen 3. kesäkuuta 2013, FHA peruuttaa MIP: n automaattisesti, kun lainan ja arvon suhde, eli LTV, on 78 prosenttia. LTV on summa, jonka olet jättänyt maksamaan lainalle jaettuna FHA: n viimeisimmällä kotimaasi arvostuksella - tämä on yleensä ostohinta. Joten, jos olet lainannut 200 000 dollaria ostaa 210 000 dollaria kotiin, LTV on 95 prosenttia. Kun maksat lainan 163 000 dollariin, LTV laskee alle 78 prosenttiin ja MIP putoaa. Joidenkin 30 vuoden lainojen osalta sinun on maksettava vähimmäistuontihinta vähintään 60 kuukautta ennen kuin FHA peruuttaa maksun. Kesäkuun 3. päivän 2013 jälkeen suljetuilla lainoilla ei ole mitään keinoa peruuttaa vähimmäistuontihinta lukuun ottamatta täysin lainan saldoa.