Sisällysluettelo:
Markkinoille sulkeminen on prosessi, jossa lainanantaja ottaa pois kiinnitetyn omaisuuden, kun lainanottaja laiminlyö lainan maksut. Yhdysvalloissa on kaksi pääprosessia, joita käytetään markkinoiden sulkemiseen: oikeudellinen ja ei-oikeudellinen. Lopullisen tuomion antaminen on oikeudenkäyntimenettelyssä.
Jos oikeudenkäyntiä käytetään
Valtion lainsäädännössä noin puolessa valtioista vaaditaan lainanantajia käyttämään oikeudellista sulkemista. Muutamissa valtioissa laki edellyttää, että luotonantajat käyttävät ei-oikeudellista prosessia, ja noin 20 valtiossa lainanantajilla on oikeus valita kahden prosessin välillä. Koska oikeusprosessi on hankalaa ja kallista, yleensä luotonantajat käyttävät tätä prosessia vain valtioissa, joissa sitä tarvitaan.
Oikeudellinen prosessi
Oikeusprosessi alkaa siitä, että lainanantaja tekee oikeudenkäynnin lainanottajalle hänen laiminlyönnistä lainan takaisinmaksua koskevien ehtojen mukaisesti. Luotonantaja tai lainanantajan edustaja palvelee jäljennöstä valituksesta ja kutsusta lainanottajalle. Lainanottaja saa lyhyen ajan vastata valitukseen tai vastata siihen. Jos hän ei vastaa, lainanantaja voi pyytää tuomioistuimelta lyhennettyä prosessia, joka johtaa suoraan lainanottajan vastaisiin tuomioihin. Jos lainanottaja vastaa, tuomioistuin laatii asiaa koskevan kuulemistilaisuuden, jolloin lainanottaja voi riitauttaa valituksen tai pyytää enemmän aikaa ennen sulkemisen myöntämistä. Kun tuomari tekee päätöksen, jos se on suotuisa lainanantajalle, sitä kutsutaan tuomioksi.
Lopullinen tuomio
Lopullinen tuomio on toimitusjohtajan päättämä oikeudenkäynnin sulkeminen. Se myönnetään oikeudenkäynnin päätyttyä olettaen, että sulkeminen on myönnetty, ja lopettaa asian tehokkaasti. Osapuoli, jota vastaan lopullinen tuomio on tehty, voi valittaa päätöksestä korkeammalle tuomioistuimelle.
Tuomion jälkeen
Kun tuomio on annettu, useimmissa valtioissa kiinteistö on tarkoitus myydä huutokaupassa. Muutamissa valtioissa, kuten Connecticutissa, tuomari voi tilata omaisuuden otsikon siirtämisen lainanantajalle ilman myyntiä, jos omaisuuden arvo on pienempi kuin lainan saldo. Huutokaupassa kiinteistö myydään korkeimmalle tarjoajalle. Useimmissa maissa lainanantaja lainaa tarjouksen lainan määrällä siten, että kun kiinteistön arvo on enemmän kuin laina, lainanantaja päätyy yleensä kiinteistön uudeksi omistajaksi.