Sisällysluettelo:
- Väärinkäsityksen estäminen
- Luvaton toiminta
- Estoppelin kirjainvaatimukset
- Estoppel Letters Vs. HOA-sertifikaatit
Tarvitset todennäköisesti estoppel-kirjeen ostettaessa tai myymällä osakehuoneistoa tai taloa, johon sovelletaan asunnon omistajien yhdistystä, joka tunnetaan yleisesti nimellä HOA. Ostaja ja kiinnitysluotonantaja haluavat tietää, onko myyjälle velkaa jäljellä olevat saldot HOA: lle, jotta kustannukset voidaan maksaa loppuaan. Myyjä haluaa tietää tarkan summan, jonka hän on velkaa sulkemisen yhteydessä, kun myydään tai maksetaan asuntolaina. Estoppelin kirjeet ovat sitovia lausuntoja, jotka estävät HOA: n vetäytymästä myöhempiin tosiasioihin tai ilmoittamasta vastakkaista tietoa.
Väärinkäsityksen estäminen
HOA: t voivat lisätä maksuja, asettaa erityisiä arvioita ja pitää asunnonomistajat vastuussa maksamattomista maksuista. Ostaja, joka harkitsee kotia HOA: ssa, on oikeutettu tällaisiin tietoihin, koska se voi vaikuttaa kodin toivottavuuteen tai kohtuuhintaisuuteen. Sekä ostajat, myyjät että asuntolainanantajat voivat vaatia HOA: lta estoppel-kirjaimia tai estoppelitodistuksia ennen sulkemista. HOA: t voivat periä maksun kirjeen antamisesta. Palkkion määrä riippuu HOA: ia ja yksittäisiä yhdistyksiä säätelevistä laeista. Kuka maksaa estoppel-kirjeen maksu riippuu ostajan ja myyjän neuvotteluista.
Luvaton toiminta
HOA estoppel -kirjeissä paljastuu myös, kun asunnon omistajat ovat rikkoneet yhdistyksen sääntöjä, jotka tunnetaan nimellä liitot, ehdot ja rajoitukset - CC & R - ja ohjesäännöt. HOA-rajoitukset rajoittavat usein rakentamista ja muutoksia huoneistoyksiköihin tai yhden perheen eriin. Estoppel-kirjaimessa näkyy rikkomuksia ja seuraamuksia, jotka koskevat omaisuuden luvattomia parannuksia. Ostaja ja ostajan kiinnitysluotonantaja voivat sitten tarkastella asiaa tarkemmin, selvittää, onko se ratkaistu ja onko sakkoja maksettu, ja voi varmistaa, että koti täyttää HOA-ohjeet ennen sulkemista.
Estoppelin kirjainvaatimukset
Ei esto-kirjaimia ole olemassa. Kirjeessä olevat tiedot vaihtelevat valtion ja HOA: n mukaan, ja jotkin yhdistykset vaativat yksityiskohtaisempia tietoja kirjeitse kuin toiset. Esimerkiksi Floridassa kirjeen on sisällettävä vähintään HOAn virkailija tai valtuutetun edustajan allekirjoitus, arviointimäärät ja kaikki HOA: lle maksettavat rahat. Kalifornian estoppel-kirjainten kieli vaihtelee suuresti, kun on kyse DavisStirling.com-sivustosta. Estoppelin kirjeissä voi olla täsmällinen kirjaimien maksu, kuten 250 dollaria, tai yksinkertaisesti todeta, että maksu ei saisi ylittää yhdistyksen kohtuullisia kustannuksia.
Estoppel Letters Vs. HOA-sertifikaatit
Ostajan kiinnitysluotonantaja voi vaatia oman versionsa estoppel-kirjeestä, joka voi sisältää lisätietoja kuin yhdistyksen kirje. Omien taloudellisten etujensa suojaamiseksi lainanantajat voivat pyytää HOA-todistusta, joka sisältää yksityiskohtia, kuten HOA-varausten määrää, asunnon omistajan rikoksentekoa, ei-haltijoiden käytössä olevien yksiköiden prosenttiosuutta kehityksessä sekä mahdollisia HOA: ta vastaan tehtyjä ratkaisuja. Nämä tiedot auttavat lainanantajaa selvittämään, onko HOA fiskaalisesti hyvä.