Sisällysluettelo:
Omistajan rahoitus tapahtuu, kun kiinteistön omistaja sitoutuu hyväksymään maksut suoraan ostajalta sen sijaan, että he saisivat ostohinnan kiinteämääräisenä summana lainanantajalta. Ostaja siirtyy tyypillisesti välittömästi, mutta ei ota omaisuutta, ennen kuin hän on suorittanut kaikki maksut. Tätä järjestelyä kutsutaan yleisesti maasopimukseksi. Vaikka Etelä-Carolinan lakeja, jotka koskevat maasopimuksia, ovat samanlaisia kuin muissa valtioissa, ne sisältävät erityispiirteitä.
Kiinnitykset ja panttioikeudet
Maa-urakkasopimuksen alla oleva ostaja ottaa osuuden maasta, jolle on asetettu kiinteistöjen olemassa olevat kiinnitykset tai panttioikeudet. Näin ollen ostajan on suoritettava otsikkohaku maakuntarekisterivirastossa ennen sopimuksen allekirjoittamista ja ennen kuin hän ottaa omistusoikeuden omaisuuteen. Jos omaisuus on kirjattu kiinnitys tai panttioikeus silloin, kun myyjä siirtää otsikon, ostaja ottaa sen kohteena olevan omaisuuden, mutta hänellä on oikeudellinen vaatimus myyjältä vahingoista. Jos kiinnitys tai panttioikeus ei ole kirjattu, se lakkaa, kun nimike siirtyy ostajalle, vaikka asuntolaina tai panttioikeuden haltijalla on edelleen vakuudettomia vaatimuksia myyjälle maksamattomasta määrästä.
oletusarvo
Etelä-Carolina tarjoaa vähemmän virallisia suojauksia ostajille maanhankintasopimuksissa kuin monien muiden valtioiden lait. Se sallii maanhankintasopimusten sisällön sisällyttää menettämissäännökset, jotka antavat myyjälle oikeuden takavarikoida omaisuutta ilman sulkemista tai korvausta, jos ostaja on laiminlyönyt milloin tahansa erän maksuaikana. Tämä tarkoittaa, että ostajalla ei ole kotona omaa pääomaa, ennen kuin hän on saanut oikeushenkilön. Ostajat ja myyjät voivat vapaasti neuvotella oikeudenmukaisemmasta järjestelystä maasopimuksessa.
Equitable Relief
Hävittämisen ankarien seurausten takia ostaja, joka menettää kaikki maksut maasopimuksessa, voi hakea muutoksenhakua tuomioistuimelta. Vaikka lakisääteistä suojaa ei ole olemassa auttaakseen ostajia, jotka menettävät menettäneensä, Lewis v. Premium Inv. Corp. totesi, että Etelä-Carolinan tuomioistuimella on oikeus pakottaa myyjä sulkemaan, myydä omaisuutta oikeudellisessa myynnissä ja tuotossa, joka ylittää ostajan maksamattomat velat ostajalle, mikä säilyttää ostajan oman pääoman. Se totesi myös, että tuomioistuin voi antaa ostajalle toisen mahdollisuuden omistaa omaisuutta, jos hän maksaa uudelle omistajalle velkansa määrän tietyssä tuomioistuimen asettamassa lunastusajassa. Nämä oikeussuojakeinot myönnetään tuomioistuimissa vain, jos tapauksen tosiseikat osoittavat, että muutoin epäoikeudenmukaisuus johtaisi.
Otsikon siirto
Kun ostaja on suorittanut kaikki maksut, myyjä on velvollinen siirtämään osuuden ostajalle. Useimmat maa-urakkasopimukset edellyttävät, että myyjä antaa "myyntikelpoisen nimikkeen", mikä tarkoittaa, että kiinteistössä ei ole jäljellä olevia pantteja tai kiinnityksiä. Jos myyjä ei siirretä omistusta, tai jos hän siirtää omistusoikeuden virheellä, kuten maksamattomalla kiinnityksellä, ostaja voi nostaa kanteen helpotuksesta. Hän voi vaatia myyjältä vahingonkorvausta, kuten maksamattoman asuntolainan määrän, tai hän voi pyytää tuomioistuinta määräämään läänin maarekisteriviraston siirtämään omaisuutta omaisuudelle hänelle.