Sisällysluettelo:
Markkinoille sulkemisprosessissa käytettävä oikeudellinen kieli voi olla hämmentävä kodin omistajille. Yleisesti käytetty termi on "oletus". Maksukyvyttömyys viittaa sekä jääneisiin asuntolainoihin että tuomioistuimen antamiin oletuksiin. Kumpikaan termi ei merkitse hyvää uutista asunnolle; Oletusarviointi on kuitenkin huomattavasti huonompi.
Sulkemisprosessi
Puuttuvat asuntolainamaksut ovat markkinoiden sulkemisprosessin alku. Luotonantajat yrittävät tavallisesti ottaa yhteyttä asunnonomistajaan sähköpostitse ensimmäisen maksamatta jääneen maksun osalta. Myöhemmin he tekevät puheluja ja lähettävät kirjeitä, jos asuntolaina jatkuu maksamatta. Tässä vaiheessa asunnon katsotaan olevan maksukyvyttömiä, jos asuntolaina maksetaan kolmen kuukauden ajan. Luotonantajat lähettävät ilmoituksen maksukyvyttömyystodistuksesta, jonka mukaan asiakkaan tiedetään, että sulkemismenettely on välitön. Joka kerralla asunnonomistaja voi lopettaa sulkemisprosessin yrittämällä lainan muuttamista tai työskentelemällä lainanantajan kanssa ratkaisun laatimiseksi.
Oletusarviointi
Jos asunnon omistaja ei vastaa lainanantajan ilmoituksiin, lainanantaja voi jättää laiminlyöntipyynnön. Tämä on asunnon omistajaa vastaan tehty tuomio, joka koskee maksun puuttumista ja asuntolainasopimuksen rikkomista. Jos omistaja ei kiistä ehdotusta, tuomioistuin olettaa, että omistajalla ei ole vastalauseita tai väitteitä lainanantajan sopimusrikkomusvaatimuksesta. Asunnon omistaja lähettää oletusilmoituksen. Muissa kuin oikeudellisissa sulkemistoimissa tämä on markkinoiden sulkemisen alku. Muut kuin oikeudelliset viittaukset ovat sulkemisia, jotka eivät edellytä, että tuomarin allekirjoitus takavarikoi ja myydään huutokaupassa. Oikeusvaltioissa omistajalle lähetetään ilmoitus markkinoilta sulkemisen kuulemisesta ja sillä on mahdollisuus tulla tuomioistuimeen ja kiistää markkinoiden sulkeminen.
Oletusarvioinnin välttäminen
Asunnon omistajat voivat välttää oletusarvoisen tuomion ottamalla yhteyttä lainanantajansa heti, kun he alkavat joutua vaikeuksiin asuntolainojen maksamisessa. On olemassa valtion ohjelmia, kuten lainan muutoksia ja lyhyt myyntiä, jotka voivat auttaa hädänalaisille omistajille. Jos omistaja ei pysty neuvottelemaan lainanantajan kanssa, hän voi silti kiistää oletusarvioinnin tuomion jättämällä tuomioistuimen ratkaistavaksi tai hylkäämään tuomion. Luotonantajien on todistettava, että heillä on oikeus sulkea ennen tuomion pyytämistä. Luotonantajien välillä siirretyistä kiinnityksistä puuttuu joskus oikea paperityö, jonka avulla omistajat saavat tuomion vapautettua, kunnes paperityöt ovat kunnossa. Oikeusvaltioissa omistajat voivat kiistää sulkemisen kuulemisessa.
Oletusarvioinnin jälkeen
Kuten aiemmin on todettu, oletusarvioinnissa aloitetaan muodollinen sulkemisprosessi. Asunnon omistajan vastauksen puute tarkoittaa, että koti myydään huutokaupassa. Myynnin ajoitus vaihtelee valtiosta toiseen, mutta yleensä se on keskimäärin 30 päivää oletusilmoituksen lähettämisen jälkeen. Oikeusvaltioissa tämä voi kestää hieman kauemmin, koska tuomarin on allekirjoitettava sulkemisjärjestys. Jos koti myy huutokaupassa, omistajalle lähetetään kirjallinen ilmoitus irtisanomisesta. Tämä ilmoitus antaa nykyiselle omistajalle viisi ja 30 päivää aikaa jättää kotiin. Jos tiloja ei vapauteta, se voi johtaa häätämismenettelyyn.