Sisällysluettelo:
Liipaisimen vetäminen kotihankintaan kerran oli yhtä yksinkertaista kuin edullisen talon ostaminen, rahan kerääminen alasmaksua varten, rahoituksen turvaaminen kohtuullisella korolla ja sitten sulkemalla.
Asuntomarkkinat kärsivät kuitenkin valtavasta turbulenssista vuoden 2008 jälkeisiltä vuosilta, jotka johtuivat osittain vastuuttomien asuntoluottojen aiheuttamasta asumiskuplista. Tämä taloudellinen mahdutus synnytti ennennäkemättömiä kiinteistömarkkinatilanteita, jotka määrittelivät asuntorakenteet, kohtuuhintaisuus ja rahoitusehdot, jotka kaikki vaikuttivat oston optimaaliseen ajoitukseen.
Markkinoiden ennalta arvaamattomuudesta huolimatta potentiaaliset ostajat voivat välttää ajoitetut hankinnat noudattamalla tiettyjä suojatoimenpiteitä.
Alhaisilla hinnoilla ja ennätyksellisen alhaisilla koroilla kodin edullisuus vuonna 2012 oli edullisinta vuodesta 1970.
Walter Molony, tiedottaja, National Association of Realtors (parafrasoitu)
Markkinoiden tilannekuva
Yhdysvaltain kiinteistömarkkinat pakenivat lopulta vuoteen 2008 vuoteen 2011. Kotimyynnin luvut paranivat vuonna 2012 9,5 prosenttia vuoden 2011 tasosta, ja Valtionmestarien liitto odottaa lisää voittoja loppuvuodelle 2013, vuonna 2014.
Huono uutinen, jos haluat ostaa, on se, että vuoden 2013 alussa on myyjän markkinat neljässä viidestä alueesta, sanoi NAR-tutkija ja tiedottaja Walter Molony. "Syynä on se, että meillä on ollut tämä suuri varastonhankinta", hän sanoi.
USA asetti heinäkuussa 2007 ennätyksen asuntovarastosta, jossa oli yli 4 miljoonaa asuntoa markkinoilla. Tammikuussa 2013 inventaario laski 1,74 miljoonaan, mikä on 25 prosentin lasku tammikuusta 2012 ja alhaisin varastotilanne joulukuussa 1999.
NAR odottaa kausiluonteisen varastojen nousun keväällä 2013, Molony sanoi, mutta se voi olla riittämätön useiden useiden tarjousten estämiseksi tai kotihintojen laskemiseksi riittävän nopeasti.
"Hinnat kasvavat voimakkaimmin marraskuusta 2005 lähtien", Molony sanoi. "Tämän vuoksi olemme päivittäneet tämän vuoden (2013) hintaennustettamme. Mielestämme mediaanihinta nousee kansallisesti noin 7 prosenttiin."
Tammikuussa 2013 mediaanihinta oli 173 600 dollaria, 12,3 prosenttia edellisvuotta korkeampi, 11 vuoden peräkkäinen kuukausittainen hinnankorotus. NAR: n ennuste mediaanihinnasta vuodelle 2013 on 189 400 dollaria.
"Normaalia hintojen kasvua nopeampi haittapuoli on, jos se jatkuu pitkään, sitten lopulta joutumme kohtuuhintaisuusongelmiin ja alat hinnoittaa ihmisiä pois markkinoilta", Molony sanoi. "Emme ole vielä siellä."
Alhaisilla hinnoilla ja ennätyksellisen alhaisilla koroilla kodin edullisuus vuonna 2012 oli edullisinta vuodesta 1970, hän sanoi. Vuoden 2008 asuntojen rintakehän jälkeen kotihinnat laskivat alas, pudottamalla niin alhaiset - asunnot myivät vähemmän kuin korvaavat rakennuskustannukset - että monet sijoittajat hyppäsivät sisään ja nauttivat suurimman osan varastosta.
Markkinoille vahvin tekijä on se, että "luotonantoyhteisö on ollut riskitekijä… vain antamalla asuntoluottoja luottokelpoisimmille lainanottajille, joilla on mielivaltaisesti korkeat luotto-tulokset", Molony sanoi.
Esimerkiksi Chicagossa "liikkuvat ostajat", jotka siirtyvät ylös heidän ensimmäisistä koteistaan, joutuvat silti vaikeuksiin, koska lainanantajilla on tiukemmat vaatimukset, sanoi Zeke Morris, Chicagon yhdysvaltalaisyhdistyksen johtaja.
"Se on ollut turhauttavaa joillekin ostajille korkeammilla hinnoilla", Morris sanoi. "Heitä pyydetään paljon yksityiskohtaisemmin kuin koskaan ennen."
Parhaan tarjouksen saamiseksi Molony sanoi, että ostajien tulisi työskennellä kiinteistönvälittäjien, mieluiten ostajan edustajien kanssa.
Milloin minun pitäisi ostaa?
Kuluttajien luottamus on merkittävä sysäys suurten investointien tekemiseen, kuten kotiin, Molony sanoi. Luottamusluettelon lisääminen on työturvallisuus.
"Jos olet epävarma työsi vakaudesta, se on iso juttu", Molony sanoi. "Jos sinulla on lyhyen aikavälin aikaväli - eli vähemmän kuin muutama vuosi - olet parempi vuokrata, koska luultavasti… et palauta transaktiokustannuksia."
Tyypillinen ostaja aikoo tänään asua kotona 10 vuotta; tyypillinen myyjä on ollut kotona yhdeksän vuotta. Aiemmin kiinteistöasiantuntijat uskoivat, että ihmiset joutuivat omistamaan kotinsa kolmesta viiteen vuoteen ansaitaen riittävästi pääomaa investoinnin kannattamiseksi. Oman pääoman rakentaminen kesti kauemmin markkinoiden romahduksen jälkeen, "Se on luultavasti totta tai palaa siihen", Molony sanoi.
Sertifioitu rahoitussuunnittelija Cathy Pareto mainitsi muita luottamustehtäviä, jotka ihmisten tulisi harkita ennen kodin ostamista.
"Oletko ostamassa taloa puolisosi kanssa, vai aiotko puoli puoli poikaystävän tai tyttöystävän kanssa?" sanoi Pareto. "Kuinka vakaa on tämä suhde? Toinen osa olisi, miten markkinat näyttävät?"
Rahoitus, joka on toinen standardi. "Ihmiset tekevät suuria virheitä ostamalla liikaa taloa, mitä he voivat tukea", Pareto sanoi. "Mitä kassavirta näyttää? Onko puolet palkkastasi tukemassa uutta taloa? No, se saattaa olla venytys. Mitä muita tulolähteitä sinulla on?"
Jos mahdollisella ostajalla ei ole luottamusta mihinkään näistä asioista, Pareto ja Molony suosittelevat vuokrata sen sijaan.
Enemmän rahaa huomioita
Asuntomarkkinoiden rintakuva ja pankkisektorin romahdus ovat tehneet asuntolainanantajille kipeästi rahaa lainanannosta, mikä tarkoittaa, että potentiaaliset asunnon ostajat tarvitsevat "kunnollisen" luoton rahoitukseen - "luultavasti (luotto-pisteet) edellä mainituissa 720-luvuissa", Pareto sanoi. "Jos sinulla on alle tähtiä, saatat olla pankin silmissä riskialtista ehdotusta."
Jos luotto on jotain erinomaista, saatat satuttaa huonoa lainaa.
"Et välttämättä kykene täyttämään matalat korot, jotka ovat saatavilla useimmille ihmisille, ja et halua maksaa enemmän kuin sinun on maksettava, vai pitäisikö tämän rahan lainaamisesta maksaa", Pareto sanoi.
Ensimmäisen kerran kotitalouden tulisi tietää luotto-pisteet; jos se on alhainen, heidän pitäisi korjata se. Maksa laskuasi ajoissa, älä ota uutta erävelkaa ja älä hae uutta luottokorttia tai peruuta vanhaa, Molony neuvoi.
Ostajat tarvitsevat tarpeeksi varoja kattamaan maksun, joka on noin 20 prosenttia ostohinnasta, tai pankit saattavat "edes katsoa teitä", Pareto sanoi.
Federal Housing Administration -lainan kautta ensimmäistä kertaa kotimaisten ostajien rahoitusosuus on vain 4 prosenttia ostohinnasta, Molony totesi. Monet ensimmäisistä ostajista etsivät perheilleen apua ennakkomaksussa.
"Rehellisesti sanottuna äidin ja isän keskuspankki on hyvin perinteinen keino, että asunnon omistajat käyttävät ostonsa", hän sanoi. Molony kertoi kotitalouksien ja myyjien vuosittaisesta NAR-kyselystä: "Kun pyydämme ensimmäistä kertaa kotiin ostajia," Mitä käytit ennakkomaksuunne? " 76 prosenttia sanoo säästöjä, kaksikymmentäneljä prosenttia - lahja sukulaiselta tai ystävältä, ja tavallisesti se on heidän vanhempiensa lahja.
Ostajat tarvitsevat myös rahaa sulkemiskustannuksiin, jotka vaihtelevat maantieteellisesti ja tapahtumien mukaan, Molony sanoi. Odottaa sulkemiskustannuksia 5 prosenttia kodin arvosta.
Kaiken kaikkiaan mahdollisen ostajan on laskettava, että 25 prosenttia bruttotulostaan kiinnitetään kiinnitysluottoon ja korkoon. "Se antaa sinulle mahdollisuuden olla mukava", Molony sanoi.
Ostajan markkinat
Kansallisten välittäjien liiton tiedottaja Walter Molony mainitsi nämä merkit mittana, kun kiinteistökierros kääntyi ostajan markkinoille:
Asuntovarasto ja kuukausittainen tarjonta tai aika-aikaiset markkinat ovat vakaat tai maltilliset; myyjät voivat olla motivoituneempia neuvottelemaan ehdoista. Kuuden kuukauden tarjonta on suunnilleen tasapainossa ostajien ja myyjien välillä, mutta nopeasti kasvava inventaario tai kausittaisten normien ulkopuolella oleva aika saattaa olla merkki ostajan markkinoista.
Kotihinnat ovat pysähtyneet tai nousevat alle prosenttiyksikön inflaation yläpuolelle. Hintojen laskun kiristyminen lisää kohtuuhintaisuutta, mutta se voi olla punainen lippu huonosta paikallisesta asumisesta ja taloudellisista olosuhteista. Tasapainoisilla markkinoilla tavanomainen pitkän aikavälin hintojen nousu on 1–2 prosenttiyksikköä inflaatiota korkeampi kuluttajahintaindeksillä mitattuna.
Asuntolainojen korkojen, kotihintojen ja tulojen välinen suhde antaa mahdollisuuden käyttää alle 25 prosenttia bruttotuloista asuntolainan pääomalle ja korolle.
Työpaikkojen luominen paikallisilla markkinoilla tarjoaa luottamusta ja tarvetta kotitalouksille. Huono talous helpottaa ostamista, mutta kestävä työ- ja väestötappio merkitsee sitä, että voiton tavoitteleminen voi kestää paljon pidempään. Normaalilla hinnankorotuksella useimmat ostajat rakentavat riittävän oman pääoman kolmesta viiteen vuoteen kauppaan.