Indiana-koodi kiinteistöjen sulkemisesta ja vuokralaisoikeuksista

Jos ainoa yhteys Indianan osavaltioon on katsomassa Notre Dame -jalkapalloa tai muistaa hymyilevä 6-vuotias Ron Howard, joka laulaa Garyn, Indiana, ylistyksiä, "The Music Man", et ehkä ole tietoinen siitä, että Indiana on kärsinyt vuoden 2006 tutkimuksessa "My Old Indiana Home: Tutkimus markkinoiden sulkemisen hinnoista" Etelä-Indiana-yliopiston korkeimpien joukkojen enimmäismäärät kansakunnassa vuonna 2006. Sekä markkinoiden sulkemisprosessi että siihen liittyvät vuokralaisten oikeudet Hoosier-valtiossa määritellään liittovaltion ja valtion lainsäädännössä.

Indiana-kaupungit ja esikaupunkialueet ovat joutuneet kärsimään foreclosuresista.

Sulkemisprosessi

Foreclosures Yhdysvalloissa ovat joko oikeudellisia (tuomioistuimessa) tai ei-oikeudellisia (hallinnollisia). Indiana, Foreclosures ovat oikeudellisia. Vuodesta 2011 lähtien lainanantajien sulkemisen on pitänyt lähettää ilmoitus rikollisille lainanottajille vähintään 30 päivää ennen markkinoilta sulkemisen aloittamista tuomioistuimessa. He aloittavat markkinoilta sulkemisen tekemällä oikeudenkäynnin ja tallentamalla "lis pendens" -nimityksen tai ilmoituksen vireillä olevasta oikeudenkäynnistä. Nimetyillä osapuolilla on oikeus pyytää ratkaisukonferenssia jatkamaan vaihtoehtoista sulkemista, kuten lainan muutosta. Tuomioistuin antaa viime kädessä tuomion sulkemista vastaan ​​tai sitä vastaan, ja jos ensimmäinen, se määrää kiinteistön myynnin.

Vuokralaisen osallistuminen oikeusjuttuun

Luotonantajien sulkeminen Indianaan voi sisältää sekä kiinteistön omistajan että vuokralaiset sulkemiseen, koska vuokrasopimus on itse asiassa omaisuutta. Lainanantajan, joka sisältää myös vuokralaisen, tarkoituksena on lopettaa vuokralaisen omaisuuteen liittyvät oikeudet eli lopettaa vuokrasopimus. Useimmat luotonantajat ovat kuitenkin vain luotonsaajaa vastaan, varsinkin kun vuoden 2009 liittovaltion laki kieltää lainanantajat lopettamaan vuokrasopimukset sulkemisen jälkeen.

Suojelu vuokralaisille sulkemiseen

Liittovaltion suojaava vuokralaiset markkinoilta sulkemista koskevassa laissa 2009 edellyttää, että luotonantajat ja markkinoilta sulkemisen ostajat kunnioittavat olemassa olevia asuntojen vuokrasopimuksia sulkemisen jälkeen. Ainoa poikkeus tästä vaatimuksesta on silloin, kun sulkemiseen liittyvä omaisuus on ostanut henkilö, joka aikoo itse vuokrata vuokrayksikön. Vuokrasopimuksen päättyessä tai vuokralaisille, joilla ei ole vuokrasopimusta, lainanantajien sulkeminen ja kaikki muut uudet omistajat, mukaan lukien ne, jotka aikovat käyttää yksikköä, on annettava vuokralaisille ilmoitus 90 päivää ennen kuin se aloittaa häätämisoikeuden.

Sulkemisen jälkeinen evikointi

Sulkevalla lainanantajalla tai muulla markkinoilta sulkemisen ostajalla on oikeus Indiana lopettaa vuokrasopimus markkinoilta sulkemisen jälkeen ilman syytä - eli ilman vuokrasopimukseen liittyvää syytä, kuten vuokran maksamatta jättämistä. Kun liittovaltion laki vaatii 90 päivän ilmoituksen, omistaja harjoittaa huutoa Indianaan jättämällä häätämisoikeudenkäynnin, jota kutsutaan laittomaksi pidättäjäksi, tuomioistuimessa. Vuokralaiselle annetaan kuuleminen. Hyväksyttyään valituksen suorittaa läänin sheriffi, joka ensin lähettää kiinteistön ja poistaa sen jälkeen kaikki jäljellä olevat asukkaat.