Sisällysluettelo:
- Vapaus neuvotella maksuehtoja
- Ostaja saa välitöntä omistusta, mutta ei otsikkoa
- Mitä tapahtuu, jos Ostaja ei pysty maksamaan
- SAFE-laki
Maasopimus on eräänlainen myyjän rahoitus.Se toimii vähän kuin asuntolaina, mutta rahoituksen saavan pankin sijasta myyjä rahoittaa kiinteistöjen myynnin määräajoin. Ostaja saa yleensä siirtyä omaisuuteen heti, kun sopimus on allekirjoitettu, mutta hän ei saa oikeudellista omaisuutta omaisuuteen ennen kuin hän suorittaa maksut. Indiana on muuttanut perinteistä sopimusoikeutta, jotta se olisi oikeudenmukaisempi ostajalle.
Vapaus neuvotella maksuehtoja
Ostaja voi hakea myyjältä rahoitusta, jos hän ei kykene saamaan luottoa tai hänellä ei ole varaa maksua vastaan. Ostajan menettämisen sijaan myyjä voi suostua myymään sen sopimuksella. Maanhankintasopimuksen mukaiset maksuehdot ovat tyypillisesti joustavampia kuin kolmannen osapuolen rahoitus, vaikka niiden ei tarvitse olla. Monet myyjät suostuvat luopumaan ennakkomaksusta esimerkiksi vastineeksi korkeammasta ostohinnasta. Osapuolilla on laaja vapaus neuvotella ehdoista Indiana-yhteystietolain nojalla.
Ostaja saa välitöntä omistusta, mutta ei otsikkoa
Ostajalla on yleensä oikeus omistusoikeuteen heti, kun hän on allekirjoittanut sopimuksen heti, kun hän on tehnyt tarjouksen ensimaksuista tai heti, kun hän maksaa ensimmäisen määräaikaisen erän. Tämän jälkeen myyjällä ei ole enää oikeutta päästä omaisuuteen kuin vuokranantajan on annettava vuokrattu omaisuus. Omistusoikeus on kuitenkin myyjän kanssa, kunnes ostaja tekee viimeisen aikataulun mukaisen maksun. Myyjä säilyttää myös fyysisen omistusoikeuden. Tämä estää ostajan yrittämästä myydä tai rahoittaa proeprtyä, jota hän ei vielä täysin omista. Kun ostaja tekee viimeisen maksun, myyjä on velvollinen auttamaan ostajaa otsikon siirtämisessä.
Mitä tapahtuu, jos Ostaja ei pysty maksamaan
Suurin haittapuoli maanhankintasopimuksissa on se, mitä tapahtuu, jos ostaja ei voi maksaa. Aiemmin ostaja, joka oli laiminlyönyt, menettäisi kokonaisen sijoituksensa, ja myyjä voisi tarttua omaisuuteen menemättä sulkemiskäytäntöjä. Joten vaikka ostaja olisi suorittanut 99 maksua ja menettänyt vain yhden, hän voisi menettää kaiken. Indiana on uudistanut lakejaan korjaamaan tilanteen, jossa ostaja on laiminlyönyt monien maksujen suorittamisen jälkeen. Jos ostajan omistus omaisuuserässä oletushetkellä on "merkittävää" lain mukaan, myyjän on aloitettava viralliset sulkemistoimenpiteet tuomioistuimessa sen sijaan, että vain ottaisiin omaisuutta takaisin. Ostajalla on oikeus saada kertyneestä pääomasta korvausta ennen kuin myyjä voi ottaa omaisuuden takaisin.
SAFE-laki
Vuoden 2008 asuntoluottolupajärjestelmän turvallinen ja oikeudenmukainen täytäntöönpano ("SAFE-säädös") edellyttää, että valtiot hyväksyvät lain, joka edellyttää kiinteistölainojen antajien lisensointia. Indianan SAFE-säädös tuli voimaan kesäkuussa 2010. Siinä edellytetään, että osapuolet, jotka laajentavat rahoitusta kiinteistöjen ostoon, mukaan lukien maa-urakoitsijat, saavat lisenssin. Lisensointiprosessi on kallista ja aikaa vievää. Sinun ei tarvitse hankkia lisenssiä, jos myyt kotona, jonka olet aiemmin asunut, myy omaisuutta välittömälle sukulaiselle tai myy kaupallisia rakennuksia.